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华宝信托地产项目测算收益174无担保隐藏风险

2019-08-14 18:33:08来源:励志吧0次阅读

理财周报见习记者 丹/上海报道

预期收益率17.4%,一款浮动收益的房地产产品低调成立。

根据用益信托统计,2014年1季度发行的集合信托产品中,房地产类信托平均收益9.69%。华宝信托这款名为“金石长赢系列-腾飞创新园”的产品预期收益相比之下十分显眼。

而在查阅推介材料后发现,产品并非完全由信托公司管理发行,实际上该信托计划是作为LP(有限合伙人)存在,华宝信托成立华宝腾飞苏州创新园基金,以纯股权形式裕廊腾飞(上海)投资中心发起的“腾飞创新园1号基金”,并由裕廊腾飞管理。

“在这里,华宝信托只是作为资金募集的渠道,就是通道作用。”一位房地产基金产品负责人对理财周报记者表示。

17%从哪来?

前不久,理财周报记者获悉华宝信托一款新发信托产品有17%的收益,好奇心使然,然而在信托产品网站和官网中均未得到搜索结果。

随后,理财周报记者致电华宝信托销售部门,询问最近在售的房地产信托产品,销售人员介绍:“最近有一个17%的产品,投资腾飞集团在苏州的地产项目——腾飞创新园,期限是3.25年。”

据了解,该信托计划募集不超过人民币2亿元,成立华宝腾飞苏州创新园基金,与由管理方裕廊腾飞发起的多个平行基金共同募集4.5亿元,同时裕廊腾飞也出资占有基金1%的股份,华宝腾飞苏州创新园将与其它平行基金共同收购腾飞科技园发展(苏州工业园区)有限公司75%股权,另外25%股权仍由腾飞持有,该项目公司负责苏州独墅湖科教创新区创新园(IHUB)的开发、运营。

共募集的4.5亿资金中,3.1亿将用以支付股权款,扣除基金运营费、管理费、募集费后,将预留0.9亿元与合作股东同比例增资项目公司。

根据该销售人员的说法:“这是一款股权投资类产品,产品本身不设目标收益,但在假设条件下计算,投资人会得到17.4%的收益,这还是一个比较保守的估计。”

在拿到的推介材料中有对收益测算的详细描述。17.4%的年化投资收益率是按照3.25年运营期限,两种楼盘售价分别为塔楼均价(按项目公司股权退出)8329元/平米,独栋散售(按转让产权退出)均价10582元/平米,租金收入1383元/平米计算得来,同时还需满足的条件是,假设开发运营成本为6925元/平米。而随售价和退出期限变化,投资人实际年化收益范围将在5%-25%之间浮动。

如上述,腾飞苏州创新园的地理区位在苏州园区独墅湖。从目前来看,2014年4月初独墅湖房屋均价11735元/平米,略低于苏州园区的12444元/平米,但高于上述信托产品10582元/平米的假设。

回看过去一年独墅湖地区房屋价格,其月均价最高至12551元/平米,最低至10590元/平米,有1961元的波幅,而苏州园区及园区其他区域房价相比之下则平稳得多。

针对房地产基金信托的收益,相关人士认为:“具体收益率要看项目规定,比如一些基金会规定基金合伙人实现基准收益后,超过基准的收益会更多分给投资者,上不封顶,17%的情况也是正常的。”

关于超过基准收益部分的分成,在信托计划的收益条款中确有这样的规定。超过基准收益8%部分,GP和LP将按照20%:80%的比例进行分配。

另外,根据诺承投资和投中集团发布的《2013人民币房地产基金年度研究报告》,调研已有资料的150家管理机构结果显示,在退出回报方面,市场上已实现退出的基金最高业绩回报水平高于50%,而当前基金最低业绩水平为8%。大多数股权类地产基金实际投资回报率高于20%。但与前两年相比,2013年股权类投资的收益率有较为明显的下降。

无担保显现风险

在这款信托的推介材料中,也提及了风险控制措施,主要是对项目、项目合作伙伴的评价以及进驻项目时点的描述,并无设计任何保证措施,这在地产项目中非常少见。

根据资料,该计划对信托收益的实现无任何担保措施,且目前项目公司已将、在建工程、应收账款抵押和质押给银行用于贷款。据了解,腾飞创新园标的项目的总投资为9.6亿元,除房地产基金投资外,其余5亿元资金来自银行借款。

“这种情况风险会很大。”上述房地产基金产品负责人对理财周报记者表示:“根据经验,一般来讲,开发商本身比较大的话,直接抵押物就可以了,不需要再引入第三方担保。如果是比较小的开发商,可以找大的担保公司,这时候抵押物需要抵押给担保公司做反担保措施,而不是抵押给募集方,都没有的非常少见。”

此外,股权类投资的风险与项目退出紧密相关。上述房地产基金产品负责人表示:“我所接触过的房地产基金,退出方式基本都是股权回购。由开发商那边直接回购,它之前转让了多少股权比例,到期以后就回购多少。”

结合推介材料和销售人员的介绍,腾飞创新园项目的退出方式共有三种,其一是将股权转让给上市公司、()公司、其他境内机构投资者等;其二是腾飞或其关联方回购股权;其三是以中国REITs房市退出。

值得注意的是,退出条款中针对回购有这样的描述,腾飞公司享有回购项目股权的优先购买权,但其没有就行使购买项目股权作出承诺。

“这样说有可能是为其他的退出方式做铺垫,因为如果协议约定了是股权回购,那就只有这一种方式,但是在它没有承诺的情况下,就可以选择其他的方式。”上述房地产基金产品负责人分析。

根据可查资料,腾飞科技发展有限公司在2013年亏损近2000万,经营活动产生的现金流不到700万,而用于投资的现金流超过8000万,短期偿债能力照比2011年明显下降。

“可能是在建工程的大量投入使公司持续现金流出,主要资金来源于外部的筹资。”一位信托行业分析师对理财周报记者分析,“公司目前的流动性比较弱,可能缺乏足够资金来保证流动负债的偿还。”

另有公开资料显示,腾飞创新园1号基金的募资早在2013年2月就已经开始。

实际上,信托计划中,收益分配的时间也没有做明确规定,材料称将不定期分配收益,到期一次性全部退出。

而风险方面,华宝信托表示,项目投资标的已接近完工,基本无开发风险,主要为经营期市场风险。信托计划针对具有市场风险承受力的高净值客户发行,华宝信托有相关团队监督项目运营期管理,与腾飞集团定期沟通经营计划。

据诺承投资及投中集团分析,2013年,房地产价格波动和政策调整频繁,以纯股权方式进行投资的部分基金遭遇了退出端的考验,同时也引起了投资人对于纯股权类投资的信心动摇。未来市场活跃程度可能持续降低,纯股权投资的风险将进一步加大。

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